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李宇嘉:房地产全产业链超预期复苏影响有限
发布时间：2017/03/28 11:07 | 来源 ：中国网·地产中国综合 | 作者：
（原标题：李宇嘉：不宜高估房地产全产业链超预期复苏影响）
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
国家统计局近日公布了今年前两个月的房地产交投数据，显示楼市下游销售和上游拿地、新开工增速均表现出超预期的增长态势。
其中，商瓶销售面积同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点；开发商土地购置同比增长6.2%，该指标自2012年以来首次正增长，而去年全年则为下降3.4%；新开工面积增长10.4%，增速连续2个月扩大，比去年全年提高2.3个百分点。
客观地讲，楼市在2016年全年一直保持高位景气的态势，商瓶销售面积和金额双双刷新历史纪录，热点城市和区域房价也创历史新高，同比涨幅普遍在30%左右，库存也降至历史低位，中指院23个监测城市2016年底库存消化周期平均仅为9个月。因此，今年前两个月交投保持高位景气在情理之中。
之所以说“超预期”，首先是因为2016年10月以来，楼市调控一轮接一轮，20个热点城市、三大都市圈内三四线城市，相继启动或强化限购和限贷，热点楼市销售量出现40%左右的同比下跌。其次，2016年前两个月，商瓶新开工面积和销售面积同比分别增长13.7%和28.2%，分别是2011年12月和2013年6月以来的新高。热点楼市回落叠加高数，交投增速仍扩大，确实超预期。
三四线楼市快速回升，被认为是交投增长“超预期”**的驱动因素。今年前两个月，商瓶销售面积增速扩大而销售金额增速放缓，意味着低价位的三四线楼市项目入市和去化在加快。
一二线楼市明显回落的情况下，楼市热点轮动到三四线楼市，对交易和投资继续保持在高位发挥了托举作用。同时，也不能忽视全国楼市步入“补库存∽段的影响。2014~2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31%，新开工分别下降10.7%和14%。有数据统计以来，新开工从未连续2年下滑，土地购置连续2年下跌仅出现在2008~2009年，且跌幅不到2014~2015年的一半。
新开工和土地购置罕见地连续下滑，一方面是因为2014年以来，“去库存”上升到供给侧结构性改革的核心任务之一，国土部发文要求库存大的城市要停止土地供应。另一方面，2009~2010年，在扩大内需的驱动下，开发商纷纷转战弱二线及三四线城市，2010年土地供应创10年来**增长。随后，由于二三四线城市整体陷入高库存压力，甚至出现大量“空城”、“鬼城”，开发商主动去库存，减少拿地和新开工。
2014~2016年，在地方政府和开发商联手“去库存”的努力下，当前库存已降至低位。截至今年2月底，一线和二线城市库存消化周期分别为8.8个月和10个月。2016年，三四城市新开工仅增5.5%，低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%）的水平。平安证券统计，以过去5年（2012~ 2016）累计新开工减累计销售作为库存，以2016年销售规模估量，目前三四线城市待售库存去化周期降至14个月。
据住建部监测，合理库存周期在6~ 18个月。由此，除西部和东北少数城市，三四线整体库存警报解除，部分“鬼城”也脱帽。当然，三四媳在库存还比较庞大，再考虑已批未建的情况，仍不可掉以轻心。
但是，三四线楼市回升提振了新开工积极性，也加快了施工进度，对开发投资是巨大利好。同时，三四线楼市分化严重，都市圈内、特大城市周边（特别是高铁沿线）的三四线城市，受热点楼市溢出影响很明显，今年前两个月成交量翻倍增长。2015年以来，大城市房价“上台阶”，迫使需求转向周边三四线城市。近年来高铁和轨道大规模布局，并相继投入运营，也使得需求溢出加速。
2015年以来，大城市￡拍地、必地王”，而高铁和轨道密集布局后，大城市楼市边界扩大、土地市场一体化。于是，开发商“补库存”转向三四线城市，特别是都市圈内、特大城市周边、高铁沿线靠近大城市的三四线城市。2016年，300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米，占比达到了57%。今年1~2月，三四线土地成交（6361万平方米）相当于一二线城市（4681万平方米）的1.4倍。
因此，三四线楼市快速回升，全国楼市“补库存”迫切，加上三四线城市拿地和开工被激活，从而推动商瓶销售、土地出让、新开工“超预期”增长。同时，2016年全国土地出让收入达到3.7万亿元，为历史第三高位，连续4年保持3万亿~4.5万亿元的高位，出让金顺延支付使得资本形成也保持在高位。由此，今年前2个月开发投资同比增速（8.9%）比去年提高2个百分点，大大超出预期。
可以预测，开发商“补库存”的内在激励，本垣国两会明确将“去库存”作为今年楼市重点工作，信贷也已明确要支持合理需求和“去库存”，而房贷利率仍维持在历史低位，楼市交投景气动能将至少延续到二季度末。下半年，即便因调控范围扩大、高数效应越来越强，销售增幅明显下降，但补库存仍有望继续，加上其对上游新开工、开发投资的影响滞后，开发投资或将继续保持高位景气。
值得注意的是，尽管前两个月楼市交投超预期，但新开工和销售面积增速较2016年前三季度平均值下滑5~6个百分点，这意味着动能也在下降，今年楼市将维持“前高后低”的走势。另外，三四线楼市潜在库存巨大，人口整体净流出，二手房市场不发达，近期的回暖有投资需求的带动，〉乡置业”人群并未落脚，中长期内并不具备持续回升的础。因此，未来交投或将下行。
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A、取货：接到客户指令后按客户指定地点取货，取货时差不超过1小时；
B、定车、仓：确保在当天完成，并给书面确认；
C、发货：所有货物按客户预定时间全部按时离港；
D、派送：货物到达目的地之后，及时与收货人联系，按时送货上门；
E、查询：答复时间不超过30分钟；
F、货物跟踪分信息跟踪和人工跟踪，各自由专人负责，及时查询。信息跟踪：客户凭本公司的运单号码自行查询货物动态；专人跟踪：由专职客户服务人员以电话、传真、E-mail方式向客户定期提报货物在途位置状况。
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基于知识管理的现代货运
1.货运管理的发展阶段
货运管理大致经历了以下三个发展阶段，即传统储运货运阶段、系统化货运阶
段和货运信息化阶段。我国传统储运企业大多数都是计划经济时代的产物，主
要为本行业的物资或商贸企业提供仓储和少量短途运输服务，并将仓储和运输
看成是两个独立的环节，把商品库存看成是调节供需的主要手段。因此，在传
统储运货运阶段，货运功能简单、业务单一、劳动密集、经济效益普遍偏低。
系统化货运阶段不仅包括前一阶段的仓储和运输两个环节，还包括装卸、包装
、流通加工、配送、信息处理等一系列环节在内的整体货运系统，并将货运活
动的各个环节看成是相互联系、相互作用的有机整体，运用系统的理论在管理
上寻求货运过程的整体优化，从而提高货运系统的经济效益和社会效益。
第三个阶段，货运信息化阶段以信息技术的应用为重要标志，实现信息标准化
和数据库管理、信息传递和信息收集电子化、业务流程电子化。
2.由信息管理到知识管理
在激励的市场竞争环境下，货运企业面临着越来越多的不确定因素，市场态势
瞬息万变，**货运信息系统的开发和应用无疑为货运企业的发展提供有利的
支持。货运信息化具有通过货运信息网络，使货运各环节的成员实现信息的实
时共享，改善货运系统的时空效应，提高货运系统的快速反应能力等诸多优势
。然而，由于信息管理的对象存在着固有的局限性，难以实现货运系统智能化
的目标，更加难以为货运系统带来创新价值。只有通过创新，货运企业才能打
造出极具竞争力的服务产品，才能获得企业的长足发展。创新是人类的知识和
经验在不断的积累、应用、优化过程中智慧的闪光。知识管理是企业竞争力的
源泉，货运企业只有对知识进行有效的管理，才能够实现其独特的创新功能，
从而使货运系统发生质的变化。
货运信息化以信息技术的应用、信息的收集、处理和传递为重点。管理的对象
主要是业务信息，即显性知识。只能“使信息成为行动的基础的方式”，而不
能使信息通过个人或组织自身知识的作用转化成更有效的行为。然而，信息管
理人员在接收到信息后，必须要结合自身的工作经验、教训，经过思考，做出
行为决策。对于同种信息，不同的人会做出不同的决策，不同的决策又会产生
不同的效益。由此可见，员工的经验、教训以及思维方式等隐性知识对企业决
策起着实质性的影响。这些看不见、摸不着的隐性知识是货运信息化利用信息
技术无法收集的。同时，货运员工也难以利用货运信息系统借鉴和参考其他员
工的实践经验和工作技巧，进行知识复用和知识创新。
为了给货运决策提供更有价值的知识，提高员工知识水平和业务运作效率，企
业必须充分利用隐含于人头脑中的隐性知识，不仅要将它以可视、规范的形式
在货运系统里传递，还要发挥自身知识的作用以挖掘信息中隐藏的隐性知识，
真正实现知识共享。这种管理理念的转换要求管理对象从以显性知识为主转向
以隐性知识为主，即转向知识管理。
三、货运企业知识管理功效
货运企业必须在货运信息化的基础上逐步走向知识管理之路，充分发挥知识管
理的优势作用，才能在竞争压力频升的今天开拓进取之路。货运企业实现优质
的知识管理，可以为企业带来以下促进作用，从而提高货运企业的整体水平。
1.缩短货运时间，优化货运方案
货运企业由于货运活动本身、信息交流速度和文档传输速度的限制，完成一个
货运活动所需时间较长，且受人为因素影响很大。随着知识管理理念在货运业
的应用，企业的供应、配送、客户需求等信息都会通过企业知识管理平台选择
优方案，或从知识库中找到由实践经验产生的优秀方案，实现有效的客户反
应和科学决策。
2.增强货运企业适应能力货运企业实行有效的知识管理，能够增强企业的外部
适应能力。首先，基于知识管理的货运企业通过建设适于员工间沟通和知识共
享的企业文化，能够减少或避免因人员频繁流动造成的损失。其次，企业定期
对员工进行培训，鼓励员工学习，不断对知识进行更新和深化。再次，企业便
于将知识和经验上互补的员工集中起来，共同进行开发，从而加快知识的商品
化。后，由于不断吸收新信息和新知识，货运企业能够站在时代的前端，随
时调整其发展方向，以增强对外部环境的适应能力。
3.整合信息，实现供应链集成
在货运信息化阶段，货运系统实现了其功能的整合，能够对客户个性化需求作
出快速反应。而货运知识管理则在此基础上，通过知识交互平台实现了货运功
能知识的整合以及对客户个性化需求的灵活反应，增强了企业的竞争优势。货
运信息化阶段虽然也通过货运网络系统实现了供应链各环节信息的交流与共享
，但各环节的信息交流方式往往体现为单向沟通而非双向沟通。货运系统的各
环节大多注重内部信息化管理与内部知识积累，很少主动提供内部知识，也无
法得到其他环节的隐性知识，各环节的交流内容表现为以信息为主而并非以知
识为主。
4.优化资源，提高服务水平
传统的货运企业大多需要置备大规模的仓库设施。我国货运企业均存在组织松
散、机构庞大、难以提高货运服务水平的问题。为保证及时、准确、安全、经
济地将商品送达需求者，需要对现有货运企业进行合理规划和技术改造。
应用知识管理平台，货运企业可以根据货运产品的供需特点将散置在各地、分
属不同系统的货运设施、资源通过虚拟企业连接起来，经过科学规划和重组，
发挥货运设施和服务优势，扩大服务半径和货物集散空间，进行供应链管理，
从而提高服务水平。
（1）政策途径。
物流企业面向中小企业发展物流公司存在一定的障碍，需要各级政府制订鼓励
政策，给予积极指导，从信贷、金融政策等方面营造有利于发展的政策环境，
并切实扶持和指导中小企业积极重组和发挥资源力量，启动和促进物流公司在
中小企业中的发展。
（2）市场途径。
随着中小企业的发展，物流需求不断增长，物流企业应深入研究中小企业
物流的发展规律，以需求为导向，迅速有效地拉动物流公司的发展。
（3）企业途径。
物流发展能够创造价值和利益，是驱动物流企业主导自身发展物流公司的
基本动力。